Penjualan Rumah Subsidi Disebut Lebih Parah dari Covid, Pengembang: Masalahnya Ada di Daya Beli

Pasar rumah subsidi tengah menghadapi tekanan serius. Di tengah berbagai kebijakan pemerintah untuk mendorong masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) memiliki hunian, penjualan rumah subsidi pada 2026 justru disebut mengalami perlambatan yang bahkan dinilai lebih berat dibandingkan kondisi saat pandemi Covid-19.

Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Himpunan Pengembang Permukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Ari Tri Priyono mengatakan kondisi pasar saat ini membuat banyak pengembang menghadapi situasi sulit. Menurutnya, para pelaku usaha perumahan bahkan menilai kondisi sekarang lebih buruk dibandingkan masa pandemi.

"Ini kita pakai jawabannya orang lain saja. Kalau kata teman-teman yang lain ini lebih buruk dari Covid. Covid itu kita masih bisa tumbuh. Apalagi FLPP masih bisa tumbuh. Kalau ini benar-benar (sulit)," ujar Ari kepada detikcom, Sabtu (3/10/2026).

Persoalan tersebut terlihat dari rendahnya penyerapan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP). Pemerintah menyediakan kuota 350.000 unit rumah subsidi untuk 2026. Namun, hingga akhir September, realisasinya baru berada di kisaran 160 ribu unit atau sekitar 45,7 persen dari target tahunan.

Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) sebelumnya mencatat realisasi FLPP sebanyak 160.070 unit pada akhir triwulan III 2026. Pemerintah pun telah melakukan koordinasi dengan BP Tapera, perbankan, asosiasi pengembang, asosiasi konsumen, dan berbagai pihak dalam ekosistem perumahan untuk mempercepat penyaluran hingga akhir tahun.

Bagi pengembang, rendahnya penyerapan tersebut menjadi persoalan yang semakin mengkhawatirkan karena sebelumnya mereka berharap penyaluran KPR subsidi melalui FLPP dapat menembus lebih dari 200 ribu unit hingga akhir tahun.

Ari menegaskan, persoalan utama yang dihadapi saat ini bukan terletak pada kemampuan pengembang menyediakan rumah. Menurut dia, pengembang pada dasarnya mampu membangun rumah dalam jumlah besar apabila terdapat permintaan yang cukup dari masyarakat.

"Kalau kami diskusi di pengembang, masalah kita itu bukan di supply. Kita bisa bangun berapa saja, yang penting buat kita malah demand-nya. Jadi yang masalah justru pembelinya," kata Ari.

Dengan kata lain, pasar rumah subsidi saat ini menghadapi persoalan di sisi permintaan. Daya beli masyarakat yang melemah membuat calon konsumen semakin sulit mengambil keputusan untuk membeli rumah, meskipun pemerintah telah menyediakan skema pembiayaan dengan bunga yang relatif terjangkau.

Kondisi tersebut menjadi tantangan tersendiri karena rumah subsidi memang ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang secara kemampuan finansial memiliki ruang lebih terbatas. Ketika kemampuan membayar cicilan melemah atau calon pembeli memiliki persoalan riwayat kredit, akses terhadap KPR subsidi ikut terhambat.

Ari sebelumnya juga menyoroti persoalan Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) yang masih menjadi salah satu kendala calon pembeli. Menurut dia, relaksasi terkait catatan tunggakan tertentu belum terlihat memberikan perubahan signifikan terhadap penyaluran KPR di lapangan.

Tekanan tidak hanya terjadi pada calon pembeli baru. Ari menyebut sejumlah konsumen yang sudah memiliki rumah melalui KPR juga menghadapi kesulitan dalam mempertahankan cicilan. Sebagian disebut melakukan alih kredit, menjual rumah, termasuk melalui transaksi di bawah tangan, atau memilih pindah ke rumah dengan harga yang lebih murah.

Fenomena tersebut, menurut Ari, menjadi sinyal bahwa persoalan daya beli tidak hanya memengaruhi keputusan masyarakat yang belum memiliki rumah. Masyarakat yang sudah mengambil KPR pun dapat mengalami tekanan ketika kemampuan membayar cicilan tidak lagi sebanding dengan kondisi keuangan mereka.

Di sisi lain, pengembang rumah subsidi juga menghadapi persoalan margin usaha. Harga sejumlah bahan bangunan mengalami kenaikan, sementara harga rumah subsidi memiliki batas yang ditetapkan pemerintah. Kondisi tersebut membuat ruang keuntungan pengembang menjadi semakin terbatas.

Berbeda dengan rumah komersial yang harga jualnya dapat mengikuti perubahan biaya produksi dan kondisi pasar, pengembang rumah subsidi memiliki ruang penyesuaian harga yang lebih terbatas. Ari menilai kondisi itu membuat kenaikan harga material menjadi beban yang cukup berat bagi pengembang.

"Kalau komersial kan hukum pasar. Harganya naik, ya kita naikin. Komersial lebih tebal, bisa absorb terhadap kenaikan bahannya. Kalau FLPP ini tipis sekali. Begitu bahan naik, udah lah," ujarnya.

Situasi tersebut membuat para pengembang kini menghadapi dilema. Di satu sisi, mereka harus menjaga ketersediaan rumah subsidi sesuai kebutuhan masyarakat. Namun di sisi lain, membangun dalam jumlah besar tanpa kepastian pembeli berpotensi meningkatkan beban usaha.

Pemerintah sendiri tengah berupaya mempercepat penyaluran FLPP. Kementerian PKP bersama BP Tapera dan sektor perbankan telah membahas berbagai strategi untuk mengejar target 350.000 unit pada 2026, termasuk percepatan realisasi pembiayaan menjelang akhir tahun.

Himperra menilai diperlukan terobosan tambahan agar masyarakat yang sebenarnya membutuhkan rumah tetapi kesulitan dari sisi kemampuan finansial dapat kembali masuk ke pasar. Salah satu gagasan yang disampaikan adalah pemberian insentif tambahan untuk membantu menurunkan beban pembelian rumah subsidi.

Ari juga mengusulkan agar sebagian anggaran program perumahan pemerintah dapat diarahkan untuk membantu calon pembeli rumah subsidi. Menurut dia, bantuan tersebut dapat diberikan kepada kelompok masyarakat yang paling membutuhkan sehingga beban awal pembelian rumah menjadi lebih ringan.

Selain itu, Himperra mengusulkan agar cakupan pembiayaan perumahan diperluas kepada masyarakat berpenghasilan tanggung, yakni kelompok yang berada di atas batas penerima MBR tetapi masih kesulitan membeli rumah komersial. Skema tersebut dapat menggunakan tingkat bunga yang berbeda dari FLPP untuk MBR.

Persoalan yang terjadi di pasar rumah subsidi pada akhirnya menunjukkan bahwa penyediaan rumah tidak hanya bergantung pada jumlah unit yang dibangun. Ketersediaan pembiayaan, kemampuan membayar cicilan, kondisi ekonomi rumah tangga, riwayat kredit, hingga harga rumah menjadi faktor yang saling berkaitan.

Bagi pengembang, tantangan terbesar saat ini bukan sekadar bagaimana membangun lebih banyak rumah, melainkan bagaimana memastikan rumah yang telah dibangun benar-benar dapat diserap oleh masyarakat yang membutuhkan.

Jika kondisi permintaan tidak segera membaik, target penyaluran FLPP 2026 sebanyak 350.000 unit akan menjadi pekerjaan berat yang harus dikejar dalam waktu tersisa. Pemerintah dan seluruh pelaku ekosistem perumahan pun dituntut mencari solusi agar program rumah subsidi tidak berhenti pada tersedianya kuota, tetapi benar-benar dapat diakses masyarakat yang membutuhkan hunian.